Todos los conceptos imprescindibles para analizar la rentabilidad en una inversión
En la inversión inmobiliaria (como en cualquier tipo de inversión), entender la rentabilidad es clave para tomar decisiones informadas. Existen dos principales fuentes de rentabilidad en la inversión inmobiliaria:
- Rentabilidad por alquileres (ingresos recurrentes por arrendamiento).
- Rentabilidad por revalorización (aumento del valor de la propiedad).
A continuación, explicamos los conceptos clave y, posteriormente, mostramos un ejemplo práctico con números reales.
Rentabilidad Bruta
Mide los ingresos por alquiler en relación con el precio de compra de la propiedad.
Fórmula rentabilidad bruta = (Ingreso bruto anual por alquiler / coste de compra) x 100
El coste total de compra incluye:
- Precio de adquisición: El coste de la vivienda.
- Gastos notariales y registrales: Honorarios del notario y gastos de registro de la propiedad.
- Impuestos: IVA (si aplica) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es una propiedad de segunda mano.
- Honorarios de agencia inmobiliaria
- Honorarios de Prophero
- Reformas o renovación del inmueble.
Rentabilidad Neta por ingresos por alquileres
Considera los ingresos por alquiler después de descontar gastos operativos como comunidad, impuestos y mantenimiento.
Fórmula rentabilidad neta = [(Ingreso bruto anual por alquiler - gastos anuales) / precio de compra] x 100
Rentabilidad por Revalorización
Se calcula en función del aumento del valor de la propiedad a lo largo del tiempo.
Fórmula rentabilidad por revalorización = [(valor actual - valor de compra) / valor de compra] x 100
Para anualizar este crecimiento:
Tasa de crecimiento anual = [(valor actual/ valor de compra)^(1/n) - 1] x 100
Donde "n" es el número de años.
ROI (Retorno sobre la Inversión)
Mide la rentabilidad total combinando ingresos por alquiler y revalorización.
Fórmula: ROI Total = (Beneficio total / inversión inicial) x 100
El beneficio total se obtendría del valor actual o de venta del inmueble más los ingresos netos percibidos por los alquileres.
ROE (Return on Equity - Retorno sobre el Capital Propio)
Este ratio mide la rentabilidad en función del capital que realmente ha puesto el inversor (sin contar la parte financiada por la hipoteca).
Fórmula: ROE = (Beneficio total / capital propio invertido) x 100
Ejemplo Práctico
Datos iniciales:
- Inversión inicial (precio de compra + gastos asociados): 100.000 €
- Ingresos por alquiler: 700 €/mes (8.400 €/año)
- Hipoteca: 60.000 €
- Gastos de 1.000€ anuales en mantenimiento
- Tipo de interés: 2.5% anual
- Plazo de la hipoteca: 20 años
- Valor de mercado del piso tras 3 años: 120.000 €
Bajo este ejemplo, los datos de rentabilidad de la inversión serían:
Rentabilidad Bruta por alquiler
- Precio total del piso: 100.000 €
- Ingresos por alquiler: 700 €/mes = 8.400 €/año
- Rentabilidad bruta = (8.400 / 100.000) × 100 = 8.4%
Rentabilidad Neta por alquiler
- Gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento): 1.000 €
- Rentabilidad Neta = [(8.400 - 1.000) / 100.000] × 100 = 7.4%
Rentabilidad por Revalorización
- Valor final tras 3 años: 125.000 €
- Inversión inicial: 100.000 €
- Rentabilidad por revalorización = [(125.000 - 100.000) / 100.000] × 100 = 20%
- Tasa anualizada = [(120.000 / 100.000)^(1/3) - 1] × 100 = 6.27%
Cálculo del ROI (Retorno sobre la Inversión)
- Beneficio neto por alquiler en 3 años: (8.400 - 1.000) × 3 = 22.200 €
- Plusvalía obtenida por revalorización de la vivienda: 20.000 €
- Beneficio total: 22.200 + 25.000 = 42.200 €
- ROI Total = (47.200 / 100.000) × 100 = 42.2%
Beneficio neto:
- Intereses hipotecarios pagados durante 3 años, simplificando el ejemplo: 60.000 x 2.5% x 3 = 4.500€
- Ingreso neto por alquiler en 3 años: (7.400 x 3) - 4.500 = 17.700 €
- Plusvalía obtenida: 20.000 €
- Beneficio neto total: 17.700 + 25.000 = 37.700 €
Capital propio invertido:
- Capital propio: 100.000 - 60.000 = 40.000 €
- ROE = (37.700 / 40.000) × 100 = 94.25%
Anualización del ROE
Tasa Anualizada del ROE = [(1 + 94.25/ 100)^(1/3) - 1] × 100 = 24.77%
Este ejemplo muestra como calcular los diferentes aspectos de la rentabilidad en una inversión inmobiliaria, y como el impacto de la financiación puede maximizar la rentabilidad sobre tu capital. En PropHero nos encargamos de darte toda la información para que puedas invertir con todos los datos disponibles y maximizar tu rentabilidad.