En PropHero buscamos la diversificación geográfica en la inversión inmobiliaria, por lo que ponemos productos internacionales a disposición del inversor
Dublín: Coliving
Concepto
Dublín es un mercado atractivo por su economía robusta, alta demanda de vivienda, crecimiento del valor del mercado inmobiliario y su condición de destino académico con más de 150.000 estudiantes universitarios.
Estos proyectos consisten en la adquisición y reforma de una propiedad ubicada en ubicaciones clave en Dublín, destinadas al alquiler de habitaciones para estudiantes.
Rentabilidad
Los proyectos de coliving en Dublín ofrecen una rentabilidad por alquiler entre el 6 y el 10%. La vivienda al completo se alquila a una agencia local, que se encarga de la explotación/alquiler del inmueble, por lo que la renta (y por ende, la rentabilidad) queda fijada de antemano con la agencia y no hay variabilidad de los ingresos durante la duración del contrato, ya que la renta queda fijada con dicha agencia y cuya duración del contrato suele ser de 3 años. Pasada esa fecha, se renegocia el contrato.
No se estaría incluyendo en esa rentabilidad estimada la rentabilidad por la revalorización de la vivienda, que es otra parte fundamental en la ecuación.
La fiscalidad es más favorable y es otro factor determinante en la inversión en Irlanda. El inversor se convierte en acreedor de la empresa mediante un préstamo participativo, computando los ingresos por rentas futuras como devolución del principal e intereses. Esto implica, en última instancia, que en la mayoría de los casos, dichas rentas (para personas físicas) no tributan en la base imponible general del IRPF (cuyo tramo máximo oscila cerca del 50% dependiendo de la CCAA) sino en la base imponible del ahorro (cuyos tramos oscilan entre el 19% y 27%).
Ejemplo: Un inversor particular en España cuyos ingresos en la base imponible general del IRPF sean de 60.000€ pagará un tipo impositivo marginal del 45% aproximadamente (dependiendo de la CCAA), por lo que si sus ingresos netos tributables en la declaración por un alquiler en España fueran de 600€, tendría que tributar un 45% de esos ingresos adicionales. En esta modalidad de inversión mediante SL en Dublín, pagaría entre un 19-27%* dependiendo del tramo en el que se encuentre en la base imponible del ahorro.
*rangos a inicio de 2025 en España, los tipos impositivos pueden cambiar
Capital mínimo y financiación
Para realizar la inversión en el inmueble y hacer el ticket mínimo asequible, se establece la creación de una Sociedad Limitada y se divide en participaciones de 50.000€*. Esto implica que el capital mínimo para acceder a esta modalidad es de 50.000€
*Se pueden adquirir participaciones por importe superior
No existe financiación hipotecaria, al no adquirir un inmueble, sino constituir capital social para una sociedad. Puede haber otras vías de financiación personal que el inversor puede estudiar.
El inversor se convierte en socio de la sociedad constituida aportando un préstamo participativo y las rentas obtenidas por la sociedad se atribuyen en forma de devolución del préstamo más intereses para el accionista (inversor) de forma proporcional sobre el total. A efectos prácticos, es similar a percibir rentas por alquileres de un inmueble de tu propiedad, pero en términos fiscales se repercute de forma distinta.
Proceso
Los proyectos de coliving en Dublín se inician haciendo un estudio de viabilidad del proyecto por parte de nuestro equipo. Una vez validado, abrimos la comercialización para buscar inversores hasta completar el capital necesario para asumir la compra del inmueble y la reforma necesaria. El proceso para un inversor se estructuraría en los siguientes pasos:
1. Constitución de la sociedad
2. Compra del inmueble
3. Reforma integral y amueblamiento
4. Búsqueda de agencia local para explotar
Liquidez de la inversión
El inversor podrá vender su participación en cualquier momento, no hay ninguna claúsula que determine una duración determinada, por lo que en el momento en el que se quiera deshacer la inversión, desde PropHero nos encargamos del proceso de venta, buscando otro inversor interesado en adquirir la participación del inversor vendedor, encargándonos de todos los trámites.
Bali: Alojamientos turísticos
Concepto
Indonesia es una de las principales potencias de Asia y la mayor economía de todo el sudeste asiático, incluso una de las más grandes a nivel mundial por PIB nominal.
Es el cuarto país más poblado de la región con +275 millones de habitantes y ha gozado de una tasa de crecimiento poblacional relativamente estable de entre el 0.6% - 1,3% en los últimos años.
Los sectores del alojamiento turístico y la restauración son dos de los más importantes en Indonesia y una industria altamente atractiva para la inversión extranjera, con previsión de fuerte crecimiento en los próximos años y encarecimiento de los precios por turista.
Los proyectos de alojamientos turísticos que realizamos en Indonesia se enfocan en zonas de alto interés turístico dentro de la isla de Bali y pueden ser de diferentes tipos: apartamentos, villas, complejos turísticos, etc.
Rentabilidad
Los proyectos de alojamientos turísticos en Indonesia suelen ofrecer un rango de rentabilidad elevado, entre el 10-15%. El inversor que compra una villa firma un contrato de arrendamiento a largo plazo (25 años prorrogables a otros 25), y posteriormente un PDSA (property development services agreement) y un CM (construction management services contract) para la construcción de su villa. Una vez construida, la villa es gestionada por un tercero en virtud de un PM (property management services agreement). El property manager gestiona la villa, la pone en sitios web de reservas tipo AirBnB, recibe el dinero facturado, cubre los gastos de limpieza, etc. y luego devuelve el excedente al inversor (trimestralmente).
La rentabilidad efectiva dependerá de la tasa de ocupación (que es bastante estable en torno al 80%) y la evolución de los precios de alquiler, que tenderán al alza a lo largo del tiempo. La tasa de ocupación se hace como un promedio entre todas las viviendas, villas, o habitaciones de un complejo turístico, de forma que todos los inversores perciben los mismos ingresos. Los pagos se establecen en periodos trimestrales.
Impacto divisa: Los alquileres se cobran en divisa local, por lo que puede haber ligeras fluctuaciones al realizar la transferencia al inversor en euros en función a la evolución del tipo de cambio.
Capital mínimo y financiación
El importe mínimo para invertir en los proyectos de alojamientos turísticos en Bali varía en función a la tipología de cada proyecto (viviendas, villas, complejos..) pero suele estar en torno a los 100.000€.
No existe financiación hipotecaria. Puede haber otras vías de financiación personal que el inversor puede estudiar de forma independiente.
Proceso
Los proyectos de alojamientos turísticos se inician haciendo un estudio de viabilidad del proyecto por parte de nuestro equipo. Una vez validado, abrimos la comercialización para buscar inversores hasta completar el capital necesario para asumir el proyecto, proceso que financia PropHero y que, posteriormente, repercute a cada cliente la inversión correspondiente. El proceso para un inversor se estructuraría en los siguientes pasos:
1. Firma de la compra del terreno
2. Se asigna la porción de terreno adjudicada a cada inversor del proyecto.
3. Se firma un poder notarial para que tramitemos las gestiones por tí.
4. Construcción del inmueble, complejo turístico o villa.
6. Comercialización con agencia local
Liquidez de la inversión
Si en un momento dado el inversor quiere vender su alojamiento, desde PropHero nos encargaremos del proceso de venta, buscando otro inversor interesado en adquirir la propiedad del inversor vendedor, encargándonos de todos los trámites, por lo que es posible deshacer la inversión a discreción del inversor.