Concepto
Los proyectos de cambio de uso consisten en identificar inmuebles que necesitan conversión de uso de oficina, locales a residencial y proyecto de transformación y adaptación,. Generalmente, se trata de edificios o locales que, tras varios años cerrados, identificamos y transformamos en varias viviendas, existiendo la posibilidad de que el inversor adquiera una de las viviendas resultantes tras la transformación, varias viviendas, o la totalidad de las viviendas resultantes del proyecto.
Nuestro equipo se encarga de encontrar las oportunidades y verificar con las entidades locales que se puede tramitar el cambio de uso del inmueble en cuestión.
Rentabilidad
La rentabilidad que suelen ofrecer las viviendas resultantes tras el proyecto de cambio de uso suele ser algo más elevada que en las viviendas, ya que el precio de compra del local o edificio tiende a ser relativamente bajo por cada vivienda resultante, si bien tiene un gasto de reformas superior.
No se estaría incluyendo en esa rentabilidad estimada la rentabilidad por la revalorización de la vivienda, que es otra parte fundamental en la ecuación.
Capital mínimo y financiación
En los proyectos de cambio de uso, al no tratarse de un inmueble originalmente residencial, los bancos no suelen conceder financiación hipotecaria, por lo que el capital mínimo necesario tiende a ser algo más elevado.
No obstante, según la casuística del inversor, es posible que pueda obtener financiación por otra vía: hipotecando otra vivienda o préstamos personales o de otra índole.
Proceso
En el proyecto de cambio de uso, el inmueble se divide en varios proindivisos, pudiendo adquirir un inversor uno o varios de dichos proindivisos, cada uno de los cuales se convertirá en un inmueble para poner en alquiler residencial de larga duración. Previo al proceso de transformación, se hace un estudio para validar que es viable dicho cambio de uso, en base a la normativa municipal, autorización de la comunidad de vecinos que permita el cambio de uso (si aplica), entre otras.
Durante el proceso, se provisionan las diferentes partes del proceso:
- Anteproyecto: Se realiza un estudio inicial de viabilidad
- Proyecto completo: Incluye planos y documentación para obtener licencias
- Dirección de obra y Entidad de Control Urbanístico
- Reforma
- Altas de suministros.
Las fases del proceso son las siguientes:
- Firma de arras + reserva de compromiso
- Provisión de fondos (habrá varias provisiones durante el proceso de reformas
- Reforma (requiere una reforma integral)
- Segregación y cambio de uso y asignación de la finca a cada inversor
- Amueblamiento
- Búsqueda de inquilinos
- Gestión de inquilinos
La duración total del proceso es más elevada que en otros productos debido al mayor nivel de reforma, la segregación y licencias, etc. por lo que suele llevar alrededor de 12 meses.
Los proyectos de cambio de uso requieren de aprobación de las licencias pertinentes por los organismos locales para el cambio de uso y puesta a disposición para alquiler residencial. Estas licencias las gestionamos internamente y todos nuestros proyectos cuentan con revisión previa para garantizar que se cumplen los requisitos necesarios para la obtención de la licencia.
Zonas
En los proyectos de cambio de uso seguimos los mismos criterios que en las viviendas de uso residencia, buscando proyección de rentabilidad por alquiler y por revalorización al alza, si bien en este caso las oportunidades son más específicas y dependemos de encontrar oportunidades adecuadas, por lo que las zonas pueden ser más restringidas.