Fiscalidad en la inversión inmobiliaria

Las cuestiones fiscales son un aspecto clave en la inversión inmobiliaria

La inversión inmobiliaria en España está sujeta a diversos impuestos que varían según el tipo de operación y si se realiza como persona física o persona jurídica. A continuación, explicamos los diferentes conceptos principales relacionados con la inversión inmobiliaria en España, abarcando los impuestos más relevantes en cada fase de la inversión.

 

Impuestos en la Compra de Inmuebles

Hay varios impuestos y costes a tener en cuenta en la compra:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Este impuesto se aplica a la compra de propiedades de segunda mano (no nuevas). El tipo impositivo varía según la Comunidad Autónoma, pero generalmente oscila entre el 6% y el 10% del precio de compraventa. En algunas comunidades autónomas, existen bonificaciones o tipos reducidos.

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): En el caso de la compra de un inmueble nuevo, se aplica el IVA. El tipo impositivo es el 10% para viviendas, y el 21% para otros tipos de inmuebles (como locales comerciales o naves industriales).

• Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este impuesto se aplica sobre la escritura pública de compraventa, y su tipo impositivo también varía según la Comunidad Autónoma. Por lo general, el tipo impositivo se encuentra entre el 0.5% y el 1.5% sobre el precio de la compraventa.

Impuestos en la Venta de Inmuebles

Como Persona Física:

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Cuando vendes un inmueble, se genera una ganancia patrimonial que debe ser incluida en la declaración del IRPF en la base imponible del ahorro. La ganancia se calcula restando al precio de venta el precio de adquisición (ajustado con los gastos derivados de la compra y venta).

La ganancia se integra en la base imponible del IRPF y se tributa de forma progresiva en función de los siguientes tramos (tramos aplicables 2025):

•         19% para los primeros 6,000 €
•         21% entre 6,000 € y 50,000 €
•         23% entre 50,000 € y 200,000 €
•         27% para cantidades superiores a 200,000 €

*Podrían aplicar deducciones en base a la casuística de cada cliente.

Como Persona Jurídica:

Impuesto de Sociedades: Las personas jurídicas tributan a través del Impuesto de Sociedades, que tiene un tipo general del 25% sobre los beneficios obtenidos. En este caso, la ganancia obtenida por la venta de un inmueble también tributa por el beneficio neto (precio de venta menos costes asociados).

Impuestos sobre los Ingresos por Alquiler de Inmuebles

Como Persona Física:

Los ingresos por alquileres, ya sean de larga duración o media estancia, están sujetos a los siguientes impuestos:

IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): Los alquileres de inmuebles se incluyen en la base imponible del IRPF y tributan como rendimientos de capital inmobiliario. Los ingresos obtenidos deben declararse en la autoliquidación anual del IRPF.  

La base imponible se calcula como los ingresos brutos menos los gastos deducibles (mantenimiento, reparación, intereses hipotecarios, seguros, etc.). La tributación sigue los tramos aproximados del IRPF (depende de la CCAA):

•         19% para los primeros 12,450 €
•         24% para ingresos entre 12,450 € y 20,200 €
•         30% entre 20,200 € y 35,200 €
•         37% para ingresos entre 35,200 € y 60,000 €
•         45% para ingresos superiores  entre 60,000 € y 300,000 €
•         47% para ingresos superiores a 300,000€

Ventajas fiscales para el arrendador

1. Reducción del 60% en el IRPF por vivienda habitual:
   Si alquilas un inmueble como vivienda habitual del inquilino, puedes aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles). Esto reduce significativamente la carga fiscal.
   • Ejemplo: Supongamos que alquilas una vivienda por 600 €/mes (7.200 €/año), con gastos deducibles de 1.000€:
   • Rendimiento neto: 7.200 - 1.200 = 6.000€.
   • Con reducción del 60%: 40% x 6.000 € = 2.400 € tributables.
   • Si tu tramo marginal máximo del IRPF es del 47%, por ejemplo, sobre tu rendimiento neto finalmente pagarías un tipo efectivo de: (2.400 / 6.000) x 47% = 18.80%
2. Gastos deducibles amplios:
   • Puedes deducir una variedad de gastos relacionados con el alquiler: intereses de hipoteca, reparaciones, mantenimiento, seguros, comunidad de propietarios, suministros (si los paga el arrendador), IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), etc. Esto baja la base imponible antes de aplicar la reducción.
3. Posibilidad de deducción por rehabilitación:
   • Si rehabilitas la vivienda en los dos años previos al contrato, puedes optar al 60% de reducción (incluso si no es vivienda habitual, según condiciones). Además, las obras de rehabilitación pueden tener beneficios fiscales adicionales (como deducciones en el IRPF por mejora energética).

Como Persona Jurídica:

Impuesto de Sociedades: Si se alquilan inmuebles a través de una persona jurídica, los ingresos por alquiler tributan en el Impuesto de Sociedades, con un tipo impositivo general del 25%. Los gastos asociados al alquiler, como mantenimiento, seguros, intereses de la hipoteca, etc., también son deducibles.

Las sociedades pueden beneficiarse de regímenes fiscales especiales, como la sociedad patrimonial, si cumplen ciertos requisitos. En este caso, se pueden aplicar tipos más bajos o ventajas fiscales dependiendo de la estructura y actividades de la sociedad.

Alquiler de Larga Duración vs. Alquiler de Media Estancia

El alquiler a media estancia o temporal (conocido como "contrato de arrendamiento de temporada" en la Ley de Arrendamientos Urbanos - LAU) se refiere a un arrendamiento de una vivienda por un período limitado, que no tiene como finalidad ser la residencia habitual y permanente del inquilino. Este tipo de alquiler suele durar desde unos pocos días hasta un máximo de 11 meses, aunque en algunos casos puede extenderse más si se justifica su carácter temporal (por ejemplo, por trabajo, estudios o estancias médicas).

A diferencia del alquiler de vivienda habitual (regulado por la LAU con duración mínima de 5 o 7 años), el alquiler temporal está contemplado en el artículo 3.2 de la LAU como un "uso distinto al de vivienda", lo que le otorga mayor flexibilidad tanto en duración como en condiciones.

Fiscalidad para el arrendador:

Los ingresos se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, pero no aplican las reducciones del alquiler tradicional, salvo que se cumplan excepciones (como rehabilitación reciente).

Si se considera actividad económica (por ejemplo, alquileres turísticos frecuentes con servicios), podría estar sujeto a IVA (21%), aunque esto depende del caso y suele aplicarse a empresas, no a particulares.

Otros impuestos

Plusvalía Municipal: Este es un impuesto local que se paga al vender un inmueble. Se calcula en función del aumento del valor catastral del terreno en el que se encuentra la propiedad. La base imponible varía dependiendo de la localidad, pero en general, este impuesto es una percentual sobre el incremento del valor del terreno a lo largo del tiempo y depende de cada ayuntamiento.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): El IBI es un impuesto local que se paga anualmente a la administración municipal. El propietario debe pagar este impuesto, tanto si alquila la propiedad como si la tiene vacía. El importe se calcula en función del valor catastral del inmueble y su ubicación y suele oscilar entre el 0.4% y el 1.1%, dependiendo del municipio.

Conclusión

La inversión inmobiliaria en España está sujeta a una serie de impuestos que afectan tanto a la compra y venta de inmuebles como a los ingresos obtenidos por alquiler. La fiscalidad varía dependiendo de si el propietario es una persona física o persona jurídica, y existen importantes diferencias en cuanto a tipos impositivos, gastos deducibles y régimen de tributación. Por lo tanto, es fundamental comprender las implicaciones fiscales de cada operación inmobiliaria para optimizar la rentabilidad de las inversiones.