Fiscalidad en proyectos internacionales en Indonesia

Fiscalidad para inversores internacionales

En el caso de inversores internacionales, existen implicaciones fiscales específicas según el tipo de proyecto y la forma de tenencia de los activos:

¿Qué tipos de productos ofrece el proyecto?

El proyecto de Prophero en Bali ofrece dos modelos de inversión inmobiliaria:

A) Villas particulares:

• Contrato de arrendamiento a largo plazo (25 años renovables).

• Acuerdos de construcción y desarrollo.

• Gestión posterior por un tercero a través de plataformas tipo Airbnb.

• Ingresos recibidos trimestralmente.

B) Hotel (vía sociedad PMA):

• El inversor adquiere participación accionarial (33%) + otorga un préstamo (67%) a una empresa indonesia (PMA).

• Recepción de dividendos e intereses trimestrales durante 17 años.

¿Cómo tributan las inversiones en Indonesia?

Para Villas

• Impuestos indirectos:

  • 11% de IVA sobre el arrendamiento.

  • PBJT (impuesto regional sobre servicios) de hasta el 10%.

  • Impuesto sobre bienes inmuebles (PBB) del 0,5% máx.

• Renta del alquiler:

  • Sujeta a retención del 20% (impuesto final).

  • El Property Manager realiza el pago de impuestos; el inversor no tiene obligaciones fiscales adicionales en Indonesia.

• Venta de la villa (leasehold):

  • Grava como arrendamiento (20% Income Tax), no como venta.

  • Podría aplicarse IVA si el vendedor cumple requisitos como empresario a efectos fiscales (PKP).

Para Hotel vía PMA

• Dividendo:

  • Sujeto a retención del 20%, reducida al 15% si se aplica el convenio entre Indonesia y España.

  • Es un impuesto final. No se requiere declaración fiscal adicional en Indonesia.

• Intereses del préstamo:

  • Retención del 20%, reducible al 10% si se cumple el CDI.

  • Impuesto final, sin obligación de presentar declaración fiscal.

• Venta de acciones de la PMA:

  • Sujeta a un impuesto final del 5% del precio de venta, sin importar si hubo ganancia.

¿Cómo tributan los rendimientos en España?

• Alquiler de villas:

  • Rendimientos de capital inmobiliario (RCI), tributación en IRPF. Posibilidad de deducir gastos e imputar renta por días sin alquilar.

• Dividendos e intereses:

  • Se integran en la base del ahorro. Se aplica deducción por doble imposición internacional (hasta 15% y 10% respectivamente).

• Ganancias patrimoniales (venta):

  • Se calcula la plusvalía como diferencia entre valor de transmisión y adquisición.

  • En caso de acciones de PMA, si se cumple con requisitos (participación mínima del 5% y duración mínima de 1 año), se puede aplicar exención del 95%.

Villas (proyectos con leasehold)

• Ingresos por alquiler: Deben declararse como Rendimientos de Capital Inmobiliario (RCI).

• Transmisión del leasehold o de la villa: Si se ha producido durante el ejercicio, se debe declarar la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente.

• Imputación de renta inmobiliaria: Si la villa está terminada pero vacía (no alquilada), puede existir obligación de tributar por imputación de renta. Esta se calcula aplicando un 1,1% sobre el 50% del valor de adquisición.

En otras palabras, puede ser necesario declarar la villa incluso si no ha generado ingresos aún, siempre que esté terminada y a disposición del propietario.

Proyectos hoteleros vía PMA (estructura societaria)

• Dividendos o intereses: Si se han percibido en 2024, deben incluirse como Rendimientos de Capital Mobiliario (RCM).

• Venta de participaciones: En caso de transmitir participaciones de la PMA, se debe declarar la ganancia o pérdida patrimonial generada.

Si el hotel no estaba operativo durante 2024, por ejemplo, y no hubo distribución de dividendos ni intereses, no habría rentas a declarar por este concepto.

Otros aspectos relevantes

• Impuesto sobre el Patrimonio / Grandes Fortunas: A 31 de diciembre de 2024, deben declararse los activos poseídos, incluyendo leasehold, construcciones y participaciones en sociedades.

• Modelo 720 (declaración de bienes en el extranjero): Bajo determinadas condiciones, los inversores deben declarar inmuebles y participaciones situadas fuera de España. El plazo de esta declaración (Modelo 720) finaliza el 31 de marzo de cada año.

Ejemplo

María, residente fiscal en España, decide invertir en una villa en Bali a través del modelo A (villa particular).

Estructura de la inversión:

• Firma un contrato de arrendamiento de 25 años.

• Firma un contrato de construcción con una empresa local.

• Una vez finalizada la villa, esta se gestiona por un Property Manager, que la alquila en plataformas tipo Airbnb.

Ingresos y fiscalidad en Indonesia:

• El Property Manager recauda el alquiler, cubre los gastos (limpieza, mantenimiento...) y le transfiere a María el excedente trimestral.

• Este pago está sujeto a:

  • 20% de retención en Indonesia (impuesto final).

  • PBJT (impuesto local de hostelería) del 10% sobre el total del alquiler (lo paga el gestor, no María).

  • María no tiene que presentar declaración fiscal en Indonesia.

Fiscalidad en España:

• María declara en su IRPF los ingresos como rendimiento del capital inmobiliario.

• Puede deducir ciertos gastos: amortización, seguros, costes de gestión, etc.

• Además, podrá deducirse el impuesto pagado en Indonesia (20%) para evitar la doble imposición.

¿Y si decide vender la villa?

• Si María vende su leasehold a otro inversor, el ingreso se considera una renta inmobiliaria sujeta a un 20% de impuesto en Indonesia.

• En España, tributará por la ganancia patrimonial (valor de venta - valor de adquisición) en su declaración de IRPF.

En cualquier caso, recomendamos siempre acudir a un asesor fiscal especializado, si bien en este artículo recopilamos los aspectos fiscales más relevantes.