Financiar tu inversión puede maximizar la rentabilidad sobre tu capital propio y minimizar las necesidades de liquidez
Cuando se realiza una inversión inmobiliaria, uno de los factores clave que afectan la rentabilidad de la operación es si se financia la compra del inmueble o no y qué impacto tiene.
La elección entre recurrir a una hipoteca (u otra financiación) tiene un impacto directo sobre las rentabilidades financieras de la inversión, especialmente en términos de ROE (Rentabilidad sobre el Capital Propio) y ROI (Rentabilidad sobre la Inversión Total).
Para ilustrar las diferencias, utilizaremos un ejemplo práctico de la compra de un piso.
Imaginamos que compras el piso bajo las siguientes condiciones:
- Precio original de la vivienda: 70,000€
- Coste reforma: 15,000€
- Otros gastos asociados: 15,000€
- Precio de mercado tras 3 años: 120,000 € (apreciación de 20% sobre la inversión inicial).
- Ingreso neto mensual por alquiler: 650 €.
- Tipo de interés de la hipoteca: 2.5%.
- Plazo de la hipoteca: 25 años.
- Hipoteca solicitada: 50,000 €.
- Capital propio invertido: 50,000 € (el resto del valor del inmueble + gastos asociados).
Calculemos la rentabilidad total pasados esos 3 años comparando escenarios:
1. Sin Financiación
Supuestos:
Inversión Total: 100,000 €
Ingreso mensual por alquiler: 650 €
Ingreso anual por alquileres: 650 €×12= 7,800
Ingreso por alquileres durante 3 años: 7,800 €×3= 23,400
Revalorización de la propiedad: 20% tras 3 años
Ganancia de capital por revalorización: 120,000 - 100,000 = 20,000
Cálculo del ROE:
ROE= (23,400 +20,000) / 100,000= 43.4%
- Con Financiación (Hipoteca de 50,000 €)
Supuestos:
Inversión Total: 100,000 €
Capital propio invertido: 50,000 €
Hipoteca solicitada: 50,000 €
Tipo de interés de la hipoteca: 2.5%
Ingreso mensual por alquiler: 650 €
Ingreso por alquileres durante 3 años: 23,400€
Revalorización de la propiedad (20% tras 3 años): 20% de 100,000 € = 20,000 €
Costes de financiación: Los costes de financiación corresponden a los intereses hipotecarios pagados durante 3 años. Por simplificar el ejemplo, vamos a tomar los intereses pagados como lineales a lo largo del tiempo: 50.000 x 2.5% = 1.250€ anuales x 3 años = 3.750€
Cálculo del ROE:
ROE= (Ingreso total por alquileres+Ganancia por revalorización - intereses pagados) / capital invertido
ROE= (23,400 + 20,000 - 3,750) / 50,000 = 79.30%
Conclusión
La financiación aumenta la rentabilidad sobre nuestro capital propio, siempre y cuando la rentabilidad obtenida por la inversión sea superior al tipo de interés pagado por obtener dicha financiación. En la inversión inmobiliaria, por su naturaleza y al disponer como colateral la vivienda, las entidades bancarias ofrecen financiación vía hipoteca, cuyas tasas de interés son muy bajas dentro de los diferentes tipos de préstamos disponibles, con lo que es una ventaja muy relevante de invertir en activos inmobiliarios.