Todo sobre viviendas unitarias destinadas al alquiler residencial de larga duración
Concepto
Las viviendas con alquiler residencial de larga duración consisten en la compra de una propiedad destinada a la modalidad de alquiler residencial a largo plazo. Se compra el inmueble, se reforma y amuebla, y se pone en alquiler, así de simple.
Rentabilidad
En este modelo la rentabilidad neta (incluyendo los gastos del proceso y gestión del alquiler) que ofrecemos sólo por el alquiler suelen oscilar entre el 5% y el 7.5% de base o partida. A medida que el alquiler se pueda actualizar al alza cuando haya rotación de inquilinos, tendería a subir. Por regla general, la renta puede actualizarse anualmente según el incremento del IPC.
No se estaría incluyendo en esa rentabilidad estimada la rentabilidad por la revalorización de la vivienda, que es otra parte fundamental en la ecuación.
Nuestro modelo basa la búsqueda de zonas en las que invertir únicamente en áreas en las que es esperable un incremento tanto de la renta por alquileres como en la revalorización de los inmuebles.
Capital mínimo y financiación
El coste total de los inmuebles que seleccionamos, incluyendo todos los costes asociados en el proceso, suele rondar los 100.000€. No obstante, al tratarse de la compra de un inmueble, existe posibilidad de financiación hipotecaria.
La financiación hipotecaria tiene 2 ventajas principales:
- Maximiza la rentabilidad sobre tu capital: Al ser la rentabilidad por alquiler junto con la revalorización de la vivienda superior al coste de la financiación, estarías incrementando la rentabilidad sobre tu capital.
Por ejemplo, supongamos que sobre una vivienda de coste total 100.000€ la rentabilidad por alquiler es del 6% sobre esos 100.000€, pero has financiado 50.000€ con una hipoteca al 3%. En ese caso, un 6% serían 6.000€ de ingresos anuales, y el coste de la financiación 50.000 x 3% = 1.500€. En consecuencia, la rentabilidad sobre tu capital sería (6.000 - 1.500) / 50.000 = 9% Con este ejemplo podemos ver que si la rentabilidad es superior al coste de la financiación, la rentabilidad sobre nuestro capital aumenta.
- Te permite acceder a la compra de la vivienda con un capital inferior. Estimamos que es necesario disponer de un capital mínimo de alrededor de 50.000€ para cubrir la entrada y los gastos de reforma, amueblamiento, etc. En resumen, aunque el coste total de la vivienda pueda ser de 100.000€, financiar con una hipoteca te permite poder acceder a ésta inversión con menos capital propio.
Proceso
El procedimiento para la puesta en alquiler de larga duración una vivienda engloba varios puntos:
1. Firma de arras.
2. Búsqueda de financiación (opcional)
3. Firma de compra en notaría
4. Reforma
5. Amueblamiento
6. Búsqueda de inquilino
7. Gestión de inquilino
La duración del proceso completo desde la selección del inmueble hasta que se encuentra inquilino suele oscilar entre 4 y 8 meses, aunque depende de varios factores: tipo de reforma, si se busca financiación hipotecaria, siendo clave de igual forma la velocidad de tramitación de documentos administrativos por parte del inversor.
Zonas
Contamos con extensas bases de datos y modelos de análisis y predicción que nos permiten identificar las áreas de mayor rentabilidad por alquiler y potencial revalorización.
Actualmente nuestros modelos nos señalan áreas en el entorno de Valencia, Castellón, Alicante, Murcia, Zaragoza y Toledo, principalmente. No obstante, el análisis es dinámico y pueden entrar y salir nuevas áreas.