Todo sobre las viviendas destinadas a alquiler por habitaciones o media estancia
Concepto
Las viviendas destinadas al alquiler por habitaciones consisten en la compra de una vivienda para reformar en busca de optimizar la rentabilidad con un alquiler individual por habitaciones y cuya duración del contrato de alquiler es más corto (generalmente, en torno a 1 año).
A diferencia del alquiler residencial de larga duración, la modalidad de alquiler por habitaciones es únicamente viable en zonas
Rentabilidad
En el modelo de alquiler por habitaciones la rentabilidad (incluyendo los gastos del proceso y gestión del alquiler) que se puede obtener sólo por el alquiler suele oscilar entre estar a partir del 7% de base como mínimo, es decir, a medida que el alquiler se pueda actualizar al alza cuando haya rotación de inquilinos, tendería a subir.
No se estaría incluyendo en esa rentabilidad estimada la rentabilidad por la revalorización de la vivienda, que es otra parte fundamental en la ecuación.
Nuestro modelo basa la búsqueda de zonas en las que invertir únicamente en áreas en las que es esperable un incremento tanto de la renta por alquileres como en la revalorización de los inmuebles.
Capital mínimo y financiación
El coste total de los inmuebles que seleccionamos, incluyendo todos los costes asociados en el proceso, suele rondar los 100.000€. No obstante, al tratarse de la compra de un inmueble, existe posibilidad de financiación hipotecaria.
La financiación hipotecaria tiene 2 ventajas principales:
- Maximiza la rentabilidad sobre tu capital: Al ser la rentabilidad por alquiler junto con la revalorización de la vivienda superior al coste de la financiación, estarías incrementando la rentabilidad sobre tu capital.
Por ejemplo, supongamos que sobre una vivienda de coste total 100.000€ la rentabilidad por alquiler es del 6% sobre esos 100.000€, pero has financiado 50.000€ con una hipoteca al 3%. En ese caso, un 6% serían 6.000€ de ingresos anuales, y el coste de la financiación 50.000 x 3% = 1.500€. En consecuencia, la rentabilidad sobre tu capital sería (6.000 - 1.500) / 50.000 = 9% Con este ejemplo podemos ver que si la rentabilidad es superior al coste de la financiación, la rentabilidad sobre nuestro capital aumenta.
- Te permite acceder a la compra de la vivienda con un capital inferior. Estimamos que es necesario disponer de un capital mínimo de alrededor de 50.000€ para cubrir la entrada y los gastos de reforma, amueblamiento, etc. En resumen, aunque el coste total de la vivienda pueda ser de 100.000€, financiar con una hipoteca te permite poder acceder a ésta inversión con menos capital propio.
Proceso
El procedimiento para la puesta en alquiler de larga duración una vivienda engloba varios puntos:
- Firma de arras.
2. Búsqueda de financiación (opcional)
3. Firma de compra en notaría
4. Reforma (normalmente requiere una reforma integral)
5. Amueblamiento
6. Búsqueda de inquilinos
7. Gestión de inquilinos
Zonas
El modelo de alquiler por habitaciones tiene demanda por parte de inquilinos en las zonas ya consolidadas, en las que el alquiler de la vivienda completa ya tiene un coste relativamente más elevado.
Por lo tanto, las zonas son más acotadas que en el alquiler residencial de larga duración y principalmente en zonas próximas a núcleos urbanos en Valencia, Castellón y Alicante, si bien es algo que va fluctuando según la consolidación de las diferentes zonas y que monitorizamos de forma constante.